1、房产企业特征

1.房产项目启动资金高，对金融筹资依靠大

一个房产项目的推行需要历程拍地、设计、筹资、建造、销售等几个过程。拍地和建造两个部分需要的资金少则百万，多则上亿数级。通过自我筹资非常难满足这么大的需要，其他分散企业营运管理权的股权筹资则不利于管理层对企业的控制，进一步影响企业策略目的的达成。因此，房产这样之大的项目资金一般通过金融筹资方法获得。借助贷款方法，不断获得资金来支撑长至数年的项目周期，满足企业的平时开支和大额的项目推行资金。

2.房产企业经营风险大

正如上文所述，几乎所有房产项目周期都长达数年。从企业拍到地到最后房屋的销售，中间存在太多的来自政策或市场环境的不确定性，这类不确定性就增加了房产企业的经营风险。譬如，施工中的资金链断裂、合同违约风险与拆迁风险。房产企业高风险的特征造就了其严格的内部控制。

3.房产企业经营容易遭到政策的影响

因为房产企业经营过程中涉及的有关产业数目庞大，比较容易遭到宏观经济调控的影响。此外，投资金融政策也会干扰到房产企业的资金链问题，国家拆迁政策会干扰房产企业的本钱，可以说房产企业经营活动的政策性非常强，各类投资、财政金融与土地政策都会对其进步产生要紧影响。

2、房产企业本钱管理

（1）企业对生产经营过程中发生的成本进行预测、计划、决策、控制和考核等科学核算工作被叫做本钱管理。企业有7个方法对本钱进行管理，分别是：预测、决策、计划、核算、控制、剖析和考核。这7个方面相互联系、互为补充构成了本钱管理体系。将本钱管理变成一个事前管理、事中管理和事后管理相互连接的循环，是一种全方位的管理。

（2）房产本钱是指在房产开发过程中产生的各种成本，在其销售时得到回报。房产本钱的内容包含：土地购置费、基础设施费、拆迁补偿费与建筑工程费、公共配套费在内的一系列投入成本。房产本钱存在数额大、涉及事宜范围广、本钱核算周期长等特征，因此需要对其进行认真细致的管理，降低房产项目开发过程中铺张浪费的现象。

（3）房产本钱管理除去可以根据房产项目开发的过程进行细分外，还可以参考本钱管理本身的控制办法进行划分，这种划分办法易于理解，在实质工作中适用性也强。根据控制办法可以将本钱管理分为三类，本钱策划阶段的管理，本钱控制阶段的管理与本钱核算阶段的管理。这三类本钱管理工作有所侧重，在本钱策划阶段主要强调通过减小本钱增大回报，从大体上进行本钱核算，起到一个大局上的控制。控制阶段的本钱管理则更重视房产企业运营过程中每个目的的达成，保证目的达成的基础上再削减本钱。核算阶段的本钱管理，则愈加强调房产企业先前所消耗的成本，以此为依据对已完成的项目进行造价，此阶段本钱管理需要本钱核算准时准确。

（4）房产企业本钱管理融入在房产项目开发的每个阶段，包含多项内容。拍地阶段的本钱预测，这是房产项目决策的要紧依据，也对最后的项目开发收益起到要紧影响；项目设计阶段借助更精确的信息第三进行本钱测算；房产项目推行时进行目的本钱管理和Supply chain本钱管理；动态本钱监控施工过程中的实时本钱；后期销售的营销本钱管理是最后一项要紧的本钱支出。这类本钱管理构成一个体系，对房产企业运营起到要紧的监控用途。

3、房产企业进行本钱管理的必要性

1.本钱管理保证了房产企业的存活和进步

凡是企业都有两个根本目的：存活和盈利。房产行业中的企业数不胜数，各企业都在一片红海中与其他企业进行角逐，这类企业需要要保证其自己的竞争优势，先谋求存活再谈进步。房产企业存活和进步的需要就是每一个房产项目整体获得的资金要大于企业支出的资金，长期的资不抵债必然会带来破产的结局。所以，推行本钱管理，用科学的办法降低支出，增加收益是企业长远进步的必然趋势。

2.通过本钱管理提升房产企业的经营水平

本钱管理这一指标不止是衡量企业本钱管理工作的水平，也可以衡量商品的水平、物资管理等多项管理水平。本钱管理工作一旦做好，也保障了企业整理营运管理水平。譬如，本钱管理工作做好了，劣质商品率自然减少了，这是相互联系的内容，企业的水平管理工作自然得到了改变。此外，本钱管理还与劳动管理息息有关，人力资源本钱是企业本钱的要紧方面，优化职员结构，降低企业职员冗余，提升职员工作积极性这类方法都可以减小劳务本钱，最后的结果都会体目前本钱管理绩效上。因此，本钱管理是一个综合的经济管理水平的指标，这个工作必不可少。

3.本钱管理是房产行业必要的策略

房产在中国是一个新兴行业，整个行业的价值是相当丰厚的，房产企业之间的角逐是巨大的，角逐理论觉得，企业使用低本钱策略、差异化策略或者集中化策略才能在角逐中取胜。但囿于房产行业本身的特征，采取差异化策略存在肯定的困难程度。房产行业占用巨额资金的特征也变成了使用集中化策略的障碍。所以，更好地采取低本钱策略是房产企?I获胜的重点。推行本钱管理是实行低本钱策略的要紧渠道，因此本钱管理这一管理方法成为房产企业管理必不可少的内容。 4.进行本钱管理是房产企业特征决定的

房产项目开发周期长是房产企业的一个特征，在较长的一个工作周期中，推行全员、全过程与全要点的本钱管理就成为必要了。房产从业职员常常会出现误解，觉得房产项目开发的本钱主要源于建造材料或者设施，在建造之前对这一项进行预算管理就能控制住本钱，致使其在其他环节中，各种浪费现象频繁发生。譬如，宣传成本报销过度，工期延长带来本钱增加。所以，房产企业推行本钱管理是必要的，将任何微小的环节和任何要点纳入到管理范畴之内，全员参与企业的本钱管理才是达成本钱管理的核心。

4、优化本钱管理的建议

1.做好前期本钱测算

前期准确的本钱测算是房产企业后期获益的重点。房产企业本钱管理工作的起点就是对一个项目的本钱测算，一个明智的决策可以让项目获得高额收益。房产拍地的决策不可以仅凭决策者主观臆测，应当对拿地未来的项目本钱进行完整有依据的核算，减少决策的风险，防止销售收益微薄、占用资金的现象发生。

2.强化合同管理

房产本钱中期控制主如果通过严控招投标管理和合同管理，尽可能降低工程变更签证，如此可以有效解决工程造价不受控。房产企业发生合同纠纷和施工索赔会增加工程成本。所以，房产企业应当加大法律意识，了解合同是受法律保护的文件，不能随便变更。同时，提升企业拟定合同水平，对合同中的条约充分交流，对合同用词仔细斟酌，严密推敲，以此来保证合同的顺利履行，减小意料之外本钱。通过推行合同管理强化中期控制，为房产企业施工减小风险和本钱。

3.控制工程本钱

工程本钱是建筑项目本钱的主要组成部分，占总本钱的一半，主要包含物资，分包本钱、室内装饰等部分组成。对这一主要构成部分进行控制是推行本钱管理的重点。第一，尽可能用具备相同功能的新材料来代替昂贵的材料，研发愈加节省人力和物力的新工艺来减小工程本钱。第二，本钱控制目的一旦确定，各部分应当立马拆分本钱，将它细化为具体的本钱控制指标分别控制土建、安装、消防和弱电等不一样的工程的本钱。每个不同工程依据自己的目的对材料进行选择达到本钱控制目的。第三，在采购和招标过程中?猿只醣热?家原则，加大对采购方或者分包商的资格审核、公开考核，将公平公正融入到整个过程中，减少本钱。

4.提升全员参与本钱管理意识

本钱管理不止是财务部门的工作，更是每个部门相互交流相互配合完成的一件事业。将本钱管理提升到策略的高度，通过座谈会、培训或者其他企业参观的形式来提升所有员工的本钱管理意识。

5、总结

房产企业进行本钱管理是一项任重而道远的工作，其成功推行的收益也是巨大的，因此，房产企业应当牢牢把握本企业的特征，在准确核算本钱计划的基础上，推行强化劳动合同、控制工程本钱等手段在内的一套控制本钱的举措，积极提升全员参与意识，真的提升企业收益。